Faktička eksproprijacija u Srbiji: Kada se imovina koristi bez odluke i naknade

U Srbiji je pravo svojine zaštićeno Ustavom i može biti ograničeno ili oduzeto isključivo u slučaju javnog interesa utvrđenog zakonom, uz obaveznu isplatu pravične naknade vlasniku, koja ne sme biti niža od tržišne vrednosti. 

Međutim, dešava da se privatna nepokretnost koristi u javne svrhe bez prethodnog rešenja, obaveštenja ili bilo kakve naknade. 

Iako Zakon o eksproprijaciji propisuje jasne uslove za prenos imovine, ovakve situacije odstupaju od zakonskih procedura. Ali, čak i u tim slučajevima, vlasnici imaju pravne mehanizme za zaštitu svojih prava.

U nastavku pojašnjavamo kako da prepoznate ovakvu situaciju i koja su vaša pravna sredstva za ostvarivanje naknade ili očuvanje svojine.

Šta znači faktička eksproprijacija?

Za razliku od eksproprijacije, koja podrazumeva jasno definisanu proceduru i nadležnost upravnog organa, u praksi se pojavljuju slučajevi koje važeći zakon ne reguliše – tzv. faktička eksproprijacija, pojam koji se u propisima ne koristi eksplicitno. 

Ova situacija nastaje kada lokalne vlasti dozvole izgradnju objekata od javnog značaja (npr. puteva ili druge infrastrukture) na privatnom zemljištu koje prethodno nije formalno eksproprisano. To znači da se zemljište prinudno oduzima i koristi bez zvanične odluke o eksproprijaciji i bez isplate naknade vlasniku. 

U suštini, vlasnik nije pravno izgubio svojinu, ali se ponašanje državnog organa prema toj imovini odvija kao da jeste, čime se njegovo pravo faktički, odnosno u stvarnosti gubi. Takva praksa ozbiljno narušava pravo na imovinu fizičkih i pravnih lica, čime se direktno povređuje ustavna zaštita imovinskih prava (član 58 Ustava Republike Srbije).

U ovim slučajevima, predviđeno rešenje je naknada za zemljište koje je faktički oduzeto, kako bi se uspostavila ravnoteža između javnog interesa i prava vlasnika, uz očuvanje ustavnih i zakonskih principa.

Ko je odgovoran za faktičku eksproprijaciju

U slučajevima kada je privatna imovina zauzeta bez formalne odluke i isplate naknade, odgovornost za takvu situaciju ne snosi fizičko lice koje je oduzeto od prava, već pravno lice koje je omogućilo ili sprovelo korišćenje zemljišta.

To su najčešće opštine, gradovi, javna preduzeća ili druge institucije koje stoje iza realizacije projekata u javnom interesu.

Iako upravni akt nije donet, postoji pravni osnov da se protiv ovih subjekata pokrene postupak za naknadu, jer se smatraju pasivno legitimisanim u sporu.

Dakle, pasivna legitimacija kod faktičke eksproprijacije znači utvrđivanje odgovorne strane protiv koje se pokreće pravni postupak za nadoknadu štete nastale oduzimanjem imovine.

Kako ostvariti pravo na naknadu za oduzeto zemljište

Kada je zemljište faktički privedeno javnoj nameni u skladu sa planskom dokumentacijom i po sili zakona prešlo u javnu svojinu, vlasnik ne može snositi posledice zbog toga što formalna procedura nije pokrenuta niti je doneto rešenje koje bi omogućilo isplatu naknade.

U takvim situacijama, vlasnik ima pravo da pokrene tužbu i zatraži novčanu naknadu pred sudom, pod uslovima koji važe za eksproprisanu imovinu. Ovo pravo obuhvata ne samo zemljište, već i biljke i građevinske objekte koji su se nalazili na parceli u trenutku oduzimanja.

Tužbeni zahtev za naknadu u ovim slučajevima ne podleže zastarevanju.

Sudska praksa potvrđuje da sudovi redovno priznaju pravo na naknadu i u slučajevima kada formalna procedura eksproprijacije nije prethodno sprovedena.

Kako se dokazuje pravo i određuje naknada za faktičku eksproprijaciju

Da bi zahtev bio uspešan, potrebno je dokazati da je javna površina zaista izgrađena na spornoj parceli i da postoji validan osnov vlasništva, kao što su kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju ili drugi pravno relevantni dokument.

Takođe je važno precizno utvrditi obim zahvata i eventualni uticaj izvedenih radova na tržišnu vrednost nepokretnosti. Ovo se obično utvrđuje putem veštačenja stručnjaka iz oblasti geodezije i građevinarstva.

Naknada za faktičku eksproprijaciju se određuje prema tržišnim cenama sličnih nepokretnosti u tom području, srazmerno delu koji je oduzet. 

Iako se iznos naknade najčešće bazira na proceni Poreske uprave, važno je naglasiti da ta institucija nema ovlašćenje da utvrdi tržišnu vrednost, već samo daje orijentacionu procenu, koja često ne odgovara realnim uslovima na tržištu.

Da li je gradnja uslov za postojanje faktičke eksproprijacije?

Česta je zabluda da faktička, odnosno nezakonita eksproprijacija postoji samo ako je organ vlasti preduzeo konkretne radnje na nepokretnosti, poput izgradnje objekta ili izvođenja infrastrukturnih radova.

Međutim, kada je u pitanju faktička eksproprijacija, sudska praksa ukazuje da je za njeno postojanje dovoljno da je vlasniku onemogućeno da nesmetano koristi svoju imovinu, čak i u situacijama kada fizičkih radova nije bilo.

U takvim okolnostima, moguće je dokazivati da je postupanje nadležnog organa bilo nezakonito i da je pravo svojine faktički uskraćeno bez formalnog postupka. To se, na primer, odnosi na prenamenu zemljišta u planskoj dokumentaciji, upis u katastar bez saglasnosti vlasnika ili stavljanje u javnu funkciju bez odgovarajuće odluke.

Zato je važno da vlasnik već od početka ima stručnu podršku, kako bi se obezbedila zakonitost postupanja i ostvarila puna naknada za uskraćena imovinska prava.